Denormandie : investir dans l'ancien rénové,
exemple chiffré d'un T2 à Mâcon
Le dispositif Denormandie expliqué simplement, avec un exemple réel de T2 rénové clé en main à Mâcon : budget, loyer, effort mensuel et réduction d'impôt.
Le Denormandie en une phrase
Vous achetez un logement ancien en centre-ville, vous le faites entièrement rénover, vous le louez nu pendant 6, 9 ou 12 ans, et l'État vous accorde en échange une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du coût total de l'opération.1
Les conditions à respecter
Une commune éligible
Le logement doit se situer dans une commune éligible : programme Action Cœur de Ville ou opération de revitalisation de territoire.
Au moins 25 % de travaux
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total et améliorer réellement la performance énergétique du logement.
Une location nue encadrée
Le bien est loué nu, en résidence principale, avec un loyer plafonné et un locataire sous plafond de ressources.
Des plafonds
La réduction est calculée sur 300 000 € maximum et 5 500 € par m². Elle entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an.
Une date limite
Le dispositif est ouvert aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.
Pour le détail des plafonds de loyer, des travaux éligibles et des cas de remise en cause, voyez notre guide complet de la loi Denormandie.
Pourquoi passer par un opérateur clé en main
Trouver le bon bien, chiffrer les travaux, piloter un chantier à distance et respecter les conditions fiscales : c'est là que la plupart des projets Denormandie se compliquent.
Je travaille pour cela avec Colosséum Invest, spécialiste de l'immobilier ancien rénové depuis 2011. Colosséum prend en charge la recherche du bien, les travaux avec devis fermes, la décoration et la gestion locative.
Colosséum s'engage sur une classe énergie D minimum après travaux. Chaque dossier Denormandie est validé en amont par un cabinet d'avocats fiscalistes indépendant.
Exemple concret : un T2 à Mâcon
Mâcon, 35 000 habitants, à 25 minutes de Lyon en TGV. Le bien est un plateau de 39 m² situé quai Jean Jaurès, en hypercentre, dans une copropriété ancienne en cours de rénovation.
Il est transformé en T2 : création d'une chambre, cuisine et salle d'eau neuves, isolation des murs et des plafonds, électricité refaite, fenêtres double vitrage.
| Prix du bien, frais d'agence inclus | 53 000 € |
| Frais de notaire estimés | 4 240 € |
| Travaux de rénovation TTC | 82 901 € |
| Budget global | 140 141 € |
| Mensualité de crédit | 694 € |
| Loyer hors charges | + 430 € |
| Copropriété, taxe foncière, gestion | - 118 € |
| Effort avant réduction d'impôt | 382 € |
| Réduction d'impôt (moyenne sur 12 ans) | - 204 € |
| Effort net | 178 € |
Avec 10 % d'apport, l'effort net descend à environ 108 € par mois.
| 6 ans (12 %) | 16 817 € |
| 9 ans (18 %) | 25 225 € |
| 12 ans (21 %) | 29 430 € |
Au bout de 25 ans, vous détenez un appartement rénové en centre-ville, financé en grande partie par le locataire et par la réduction d'impôt.
Ce qu'il faut savoir avant de se lancer
Une réduction qui n'est pas linéaire
Elle vaut 2 % du prix par an pendant 9 ans, puis 1 % par an les 3 années suivantes. L'effort mensuel augmente donc un peu à partir de la 10e année.
Un démarrage à la fin des travaux
La réduction démarre l'année d'achèvement des travaux, pas l'année de l'achat.
Un impôt suffisant
Si votre impôt est inférieur à la réduction annuelle, l'excédent est perdu. Le dispositif s'adresse aux foyers qui paient un impôt régulier, en pratique au moins 3 000 € par an.
Un engagement à tenir
Revendre ou cesser de louer avant la fin de l'engagement entraîne la reprise de l'avantage fiscal.
Des risques, comme tout investissement locatif
Vacance, impayés, travaux imprévus en copropriété, évolution du marché.
Et après l'engagement ?
À la fin de la période Denormandie, le logement peut être loué meublé. Le loyer n'est plus plafonné et le régime LMNP permet de réduire fortement l'imposition des loyers.
À qui s'adresse ce type de projet ?
Aux foyers qui paient plus de 3 000 € d'impôt par an, qui disposent d'une capacité d'emprunt et qui veulent se constituer un patrimoine immobilier sur 15 à 25 ans, sans en assurer la gestion.
Un partenaire de confiance : Colosséum Invest
1er acteur français spécialisé dans la colocation haut de gamme clé en main.
Colocatère et Colosséum Invest : deux expertises complémentaires
Colosséum Invest
Recherche de biens, rénovation énergétique, décoration, gestion locative.
Colocatère
Plus de 4 000 chambres disponibles partout en France, logements meublés et équipés, gestion de proximité avec 27 agences.
Ensemble, ils couvrent toute la chaîne de valeur de l'investissement locatif : un projet sécurisé et rentable pour l'investisseur, une expérience de vie confortable pour le locataire.
Pourquoi ce partenaire ?
Investir dans l'immobilier ancien est une opportunité, mais aussi un défi :
- Trouver le bon bien au bon prix
- Piloter une rénovation énergétique conforme et qualitative
- Équiper, décorer et valoriser le bien
- Gérer la location et éviter les mauvaises surprises
Avec Colosséum Invest, tout est orchestré pour vous :
- Recherche et étude de marché adaptée à vos objectifs
- Rénovation complète et devis fermes
- Aménagement et décoration haut de gamme
- Mise en location et gestion locative
- Engagements concrets : DPE ≤ D, garanties décennales, suivi digitalisé
Les points clés à retenir
- Une solution clé en main : vous ne gérez pas les tracas opérationnels.
- Une expertise éprouvée : de Colocatère à Colosséum Invest, 15 ans de savoir-faire.
- Une sécurisation du projet : devis fermes, garanties décennales, assurance dommages-ouvrage.
- Une rentabilité optimisée : colocation haut de gamme ou monolocation.
- Un engagement unique en France : garantie d'un DPE ≤ D après travaux.
- Un partenaire national solide, avec des agences locales partout en France.
Ils en parlent mieux que nous
« Un projet clé en main, bien accompagné du début à la fin, par une équipe compétente et à l'écoute. Merci Colosséum Invest ! »
« Merci à Colosséum Invest de permettre à mes clients d'investir dans d'excellents projets clefs en main. Le résultat est parfait, les clients ravis. »
Exemples concrets de projets
Monolocation
Livraison d'un studio à Nancy, avril 2025
Colocation
Colocatère côté locataires
- Plus de 4 000 chambres partout en France
- Logements meublés, équipés, décorés à partir de 400 € par mois
- Espace privé avec salle d'eau et TV dans la plupart des chambres
- Aides au logement éligibles
- Présence nationale avec plus de 30 agences de proximité
Étudiants, jeunes actifs ou entreprises : Colocatère propose une expérience de colocation moderne, confortable et sans tracas.
À partir de quel budget ?
| Projet en monolocation | dès 100 000 € travaux inclus |
| Projet en colocation | à partir de 220 000 € travaux inclus |
Il est possible de financer l'ensemble (acquisition, rénovation et ameublement) avec un seul financement bancaire.
La presse en parle
Colosséum Invest : nouvelle identité, ambitions renforcées (Club Patrimoine)
Et pour votre foyer ?
Chaque situation est différente. Je regarde avec vous si ce type de projet est pertinent pour votre foyer, et quel bien de la sélection en cours correspond à votre budget.
Exemple fourni à titre indicatif, sur la base de la fiche projet Colosséum Invest d'octobre 2026, sous réserve de disponibilité. Loyers, charges et effort d'épargne sont des estimations non contractuelles. Réduction d'impôt sous conditions, dans la limite du plafonnement global des niches fiscales. Les performances passées ou simulées ne préjugent pas des résultats futurs.
Sources
- 1Service-public.fr, investissement locatif dans l'ancien « loi Denormandie »Communes éligibles, part de travaux, conditions de location, taux de réduction, plafonds de 300 000 € et 5 500 € par m², acquisitions jusqu'au 31 décembre 2027. (service-public.gouv.fr, fiche F35011)
- 2Fiche projet Colosséum Invest, quai Jean Jaurès (lot 12), Mâcon, octobre 2026Prix du bien, frais de notaire, descriptif des travaux, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion et hypothèse de financement. Document non contractuel.
- 3Club Patrimoine, « Colosséum Invest : nouvelle identité, ambitions renforcées »Présentation du groupe Colocatère et de Colosséum Invest. (clubpatrimoine.com)